Ein Immobilienprojekt umfasst alle finanziellen, rechtlichen und technischen Entscheidungen, die zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie führen. Damit es gelingt, müssen die einzelnen Schritte in der richtigen Reihenfolge durchdacht werden – von der Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten bis zur Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Die kostspieligsten Fehler passieren selten bei der Besichtigung. Sie entstehen meist schon vorher, etwa bei der Finanzierungsplanung oder durch eine unvollständige Prüfung der technischen Gutachten.
Energieeffizienzklasse und Energieausweis: technische Vorauswahl vor der Besichtigung
Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, hilft ein Blick auf den Energieausweis, die tatsächliche Eignung eines Objekts einzuschätzen. Eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F oder G darf ohne vorherige Sanierungsarbeiten nicht mehr vermietet werden. Das verändert die Rentabilitätsberechnung einer Kapitalanlage erheblich.
Der Energieausweis ist mehr als nur ein Buchstabe im Inserat. Manche elektrisch beheizten Wohnungen können auch ohne Sanierung eine bessere Einstufung erhalten, während sich hinter einer Immobilie der Klasse E mit Ölheizung mitunter hohe Energiekosten verbergen. Über das DPE-Audit-Observatorium der ADEME lässt sich ein älterer Energieausweis überprüfen. Eine Aktualisierung ändert jedoch weder die tatsächliche Dämmung noch den thermischen Komfort der Wohnung.
Bei einem Haus oder Mehrfamilienhaus, das einem einzigen Eigentümer gehört und in die Klassen E, F oder G eingestuft ist, muss dem Käufer ein Energieaudit vorgelegt werden. Wer dieses Dokument ignoriert, kauft, ohne die tatsächlichen Kosten der erforderlichen Arbeiten zu kennen. Käufer, die die energetische Sanierung von Anfang an in ihre Finanzplanung einbeziehen, vermeiden unerwartete Mietausfälle oder Mehrkosten von mehreren Tausend Euro.
Beim Durchsehen der verfügbaren Inserate auf der Website Immo Mondial bietet die angegebene Energieeffizienzklasse eine erste objektive Orientierung, bevor Sie Zeit in Besichtigungen investieren.
Kreditwürdigkeit und Immobilienfinanzierung: Worauf die Bank wirklich achtet
Die Kreditwürdigkeit bestimmt das maximale Budget für einen Immobilienkauf. Sie wird anhand einer Berechnung ermittelt, die Banken streng anwenden: Die Verschuldungsquote darf einen vom Hohen Rat für Finanzstabilität festgelegten Grenzwert nicht überschreiten, der in der Regel bei etwa einem Drittel des Nettoeinkommens liegt.
In die Berechnung fließen alle laufenden Kredite ein, etwa ein Autokredit, ein Verbraucherkredit oder ein Studienkredit. Wer bereits einen Kredit zurückzahlt, kann entsprechend weniger für den Immobilienkauf aufnehmen. Auch die Laufzeit spielt eine direkte Rolle: Eine längere Laufzeit erhöht zwar den möglichen Kreditbetrag, verteuert aber die Gesamtkosten des Darlehens.
Diese Faktoren prüft die Bank bei einem Kreditantrag
- Die Stabilität des Einkommens: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit gilt als besonders günstige Voraussetzung. Selbstständige mit mehreren positiven Jahresabschlüssen erhalten jedoch ebenfalls wettbewerbsfähige Angebote.
- Das verfügbare Einkommen nach Abzug der Kreditraten: Die Bank prüft, ob dem Haushalt genug Geld für die laufenden Ausgaben bleibt.
- Das Eigenkapital: Es deckt mindestens die Notar- und Sicherungskosten. Mit einem höheren Eigenkapitalanteil lässt sich ein besserer Zinssatz aushandeln.
- Die bisherige Kontoführung: Konten ohne Unregelmäßigkeiten in den vergangenen Monaten stärken die Glaubwürdigkeit des Antrags.
Ein Kreditvermittler kann dabei helfen, Angebote mehrerer Banken zu vergleichen, ohne selbst zahlreiche Anfragen stellen zu müssen. Er verhandelt nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Darlehenskonditionen, etwa flexible Raten, die Möglichkeit eines Zahlungsaufschubs oder Vorfälligkeitsentschädigungen.
Immobilienkauf mit Sanierungsbedarf: Baurechtliche Schritte rechtzeitig planen
Eine Immobilie, die unter dem Marktpreis angeboten wird, muss häufig renoviert werden. Dabei geht es nicht nur ums Budget: Für bestimmte Arbeiten ist vor dem ersten Hammerschlag eine baurechtliche Genehmigung erforderlich.
Änderungen am äußeren Erscheinungsbild eines Gebäudes – etwa der Austausch von Fenstern, eine Fassadensanierung oder der Anbau eines Wintergartens – müssen vorab bei der Gemeinde angezeigt werden. Wird zusätzlicher Wohnraum über einen bestimmten Schwellenwert hinaus geschaffen, ist eine Baugenehmigung erforderlich. In einem geschützten Gebiet, etwa im Umfeld eines historischen Denkmals oder in einem ausgewiesenen Schutzgebiet, gelten noch strengere Auflagen und längere Bearbeitungszeiten.
Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Genehmigung erteilt wurde oder die Gemeinde keinen Einspruch erhoben hat. Wer einen Vorvertrag unterschreibt und plant, eine tragende Wand zu entfernen oder das Dach aufzustocken, ohne zuvor den örtlichen Bebauungsplan zu prüfen, geht ein erhebliches rechtliches und finanzielles Risiko ein.
Sanierungskosten in die Finanzierungsplanung einbeziehen
Einige Banken bieten Immobilienkredite mit einem zusätzlichen Sanierungsbudget an, das nach Vorlage der Rechnungen in Teilbeträgen ausgezahlt wird. So lässt sich ein teurerer Verbraucherkredit vermeiden. Dem Antrag müssen detaillierte Kostenvoranschläge beiliegen. Dafür sollten die Handwerker bereits vor der Kreditanfrage feststehen.
Bei der Sanierungsplanung sollte außerdem ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben eingeplant werden. Wird bei einer älteren Immobilie nach dem Kauf ein beschädigter Dachstuhl oder eine veraltete Elektroinstallation entdeckt, entstehen Mehrkosten, die in der ursprünglichen Schätzung nicht berücksichtigt waren.
Kreditversicherung und Sicherheiten: ein oft unterschätzter Verhandlungsspielraum
Die Kreditversicherung macht einen erheblichen Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkredits aus. Die Bank bietet in der Regel ihren Gruppenvertrag an. Kreditnehmer können jedoch eine externe Versicherung wählen, sofern deren Leistungen gleichwertig sind.
Zu den Leistungen, die verglichen werden sollten, zählen Todesfall, vollständige dauerhafte Invalidität und vorübergehende Arbeitsunfähigkeit sowie – je nach Vertrag – Arbeitslosigkeit. Der Preisunterschied zwischen einem Gruppenvertrag und einer externen Versicherung kann sich über die gesamte Laufzeit auf mehrere Tausend Euro summieren, insbesondere bei jungen und gesunden Kreditnehmern.
Die Kreditversicherung lässt sich auch nach der Unterzeichnung des Darlehens jederzeit wechseln. Versicherungsangebote vor und nach Vertragsabschluss zu vergleichen, ist eine der einfachsten Möglichkeiten, die Gesamtkosten zu senken.
Ein erfolgreiches Immobilienprojekt hängt weniger davon ab, die perfekte Immobilie zu finden, als von einer sorgfältigen Vorbereitung. Die Prüfung des Energieausweises, eine genaue Berechnung der Kreditwürdigkeit, die rechtzeitige Planung baurechtlicher Schritte und die Verhandlung der Kreditversicherung bilden eine wichtige Grundlage, mit der sich Käufer am besten schon vor der ersten Besichtigung vertraut machen.
